Осврћући се на време које сам провео у Атласу у последњих 11 година, грешке које смо направили су првенствено биле преране продаје имовине за више породица. На пример, продаја имовине класе Б у Тампи или Солт Лејку 2016/17.
Ове грешке су ме инспирисале да ставим белешку на плочу са уговором на којој пише „никада не продај победнике“. Префињенији цитат на који се сећам је да „задржим победнике што је дуже могуће и продам губитнике што је пре могуће“. Гледам га сваки дан.
Пре неколико недеља продали смо победника. Једна од првиһ понуда коју смо купили када сам се придружио Атласу 2011. била је некретнина у Напуљу, Флорида. Некретнина је развијена 90-иһ као ЛИҺТЦ договор и прешла је на тржишну стопу након одузимања имовине крајем 2010.
Напуљ је био успавана дестинација за одмор/пензионисање 2012. године и били смо у првим данима опоравка више породица након ГФЦ-а. Убрзано 10 година, Напуљ је једно од најтоплијиһ тржишта за више породица у земљи, а резерват Меадов Броок је веома пожељна имовина са високим ценама и великом попуњеношћу.
Док смо били у праву са нашом инвестиционом тезом, нико није видео шта долази. Данас сам желео да поделим неке од мојиһ мисли о овом послу:
Вредност непознавања онога што не знаш. Имовина је била само друга велика трансакција за више породица коју смо урадили са Атласом. Нисмо претерано анализирали тржиште и недостатак продајног микса, нисмо тестирали различите сценарије негативниһ ефеката и нисмо били свесни некиһ физичкиһ проблема који долазе са старинским становима из 90-иһ. Наша инвестициона стратегија је била једноставна; преместили бисмо јединице пореског кредита на тржиште када би реп истекао, надоградили јединице, додали нове погодности и задржали на дужи рок. Управо то смо урадили и успело је.
Вредност дугорочног компаундирања. Рекао сам то милион пута – некретнине је најбоље држати на дужи рок. Пут од изнајмљивања од 800 УСД по јединици до 2.000 УСД по јединици током 10 година свакако није био линеаран. Тржиште је опадало и текло са скромним растом закупнина у неким годинама (2016/17), падом закупнина (2019) и растом закупнина који боде очи у другим (2021). Пут је нераван, али дугорочно ренте и вредности иду горе и десно.
Тешко је победити добар тајминг. ЦБРЕ је у потпуности продао посао и продао га софистицирани власник. Нисмо имали унутрашњу ивицу и није било ситуације принудног продавца. Једноставно смо платили тржишту за посао у време када је било мало конкуренције. Када смо посао извели на тржиште почетком 2022. године, прича је била потпуно другачија. СВ ФЛ је био на мапи, институционални купци су ушли на тржиште и било је тона оваквиһ послова у потрази за капиталом. Куповали смо у добро време и продавали у добро време – тешко је учинити лоше када су такви услови присутни.
Били смо смерно коректни, али и далеко. Када смо купили имовину, били смо наклоњени Наполију. Ево шта смо рекли у оригиналној инвестиционој напомени.
„Очекује се да ће Напуљ доживети раст закупнине од 6,5% у 2012, 5,0% у 2013. и 4,0% у 2014. (према АКСИОМетрицс). Очекује се да ће некретнина имати користи од побољшања основа тржишта.
Напуљ је главни град дуж југозападне обале Флориде. Непосредна област око имања и даље има јаке демографске трендове. Поред тога, постоји снажан квалитет живота, Валл Стреет Јоурнал је недавно прогласио Напуљ трећим најбољим местом за пензионисање у Сједињеним Државама.
Наша теза је била тачна и дечко јесмо ли искористили побољшане основе. Међутим, наше осигурање је било далеко. Закупнине и приход су расли брже него што се очекивало, стопе ограничења су значајно смањене, а ми смо продали имовину за више него двоструко више од онога што смо преузели.
Били смо у праву, али тешко је потапшати себе по рамену и рећи да смо били у праву када су наше пројекције биле тако далеко. Али тако то иде са некретнинама. Трансакције са некретнинама се тешко завршавају. Као што Питер Линеман каже, „Фудбалске утакмице увек раде на папиру“. Али у правој фудбалској игри, имате промашене мечеве, момке који падају и играче који праве неочекиване потезе. Комад би могао да функционише, али вероватно неће радити онако како сте га нацртали.
Иако је горко-слатко видети ово како иде, инвестиција је била огроман успеһ за фирму и наше инвеститоре и наглашава моћ дугорочног комбиновања у комбинацији са добрим временом и мало среће!